30 / Spekulationsgewinn: Freibetrag, Fristen und Steuer

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Beim Verkauf von nicht selbstgenutzten Immobilien kann generell ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn anfallen, wenn die Haltefrist von 10 Jahren nicht erreicht wird. Ob und wie viele Steuern gezahlt werden müssen, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab.

Bei Veräußerungsgeschäften kommt es auf den Kaufzeitpunkt an

Eigentlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Gebäuden und Grundstücken nicht einkommensteuerpflichtig, sofern nicht auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wurde. Dann spricht man von einem Spekulationsgewinn, der entsprechend versteuert werden muss. Was für das Finanzamt in diesem Zusammenhang kurzfristig bedeutet, ist klar festgelegt: Private Grundstücke unterliegen der Spekulationssteuer, wenn die Haltefrist von mindestens zehn Jahren beim Verkauf unterschritten wurde.

Dabei kommt es nicht darauf an, warum man die Immobilie verkauft – auch bei einer drohenden Zwangsversteigerung ist der Spekulationserlös zu versteuern. Die Frist wird wie folgt berechnet:

  • Die 10-Jahres-Frist beginnt mit Abschluss des Kaufvertrages. Der Verkauf muss also mindestens zehn Jahre nach dem Kaufdatum liegen. Achtung: Haben Sie eine Rückkaufoption im Vertrag vereinbart, gilt dies nicht als Rückabwicklung, die Frist läuft dann erneut von vorne!

Die Frist für die Steuerpflicht bezieht sich bei unbebaut gekauften Grundstücken übrigens immer auf den Kaufzeitpunkt des Grundstücks. Auch wenn später ein Haus darauf gebaut wird, das nicht der Selbstnutzung unterliegt, sondern vermietet wird, ist dies für die Berechnung der Spekulationssteuer nicht relevant. Liegt die Veräußerung des jetzt bebauten Grundstücks nach der 10-Jahres-Frist, ist alles im grünen Bereich, unabhängig vom Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes. Verkauft der Eigentümer das Grundstück vor Ablauf der Frist, müssen alle Gebäude und Außenanlagen in den Veräußerungsgewinn einbezogen werden – das gilt auch dann, wenn sie noch nicht fertiggestellt sein sollten.

Eigentlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Gebäuden und Grundstücken nicht einkommensteuerpflichtig, sofern nicht auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wurde.

Eigentlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Gebäuden und Grundstücken nicht einkommensteuerpflichtig, sofern nicht auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wurde.(#01)

Wie sieht es mit geerbten oder geschenkten Grundstücken aus?

Häufig werden Grundstücke verschenkt oder vererbt. Für die Frage, ob bei Veräußerungsgeschäften solcher Immobilien der Spekulationsgewinn versteuert werden muss, ist entscheidend, wann der Vorbesitzer das Grundstück gekauft hat. Ist dies länger als zehn Jahre her, kann ein geerbtes bzw. geschenktes Grundstück ohne Probleme verkauft werden.

Achtung: Sollte ein Erbe die Anteile anderer Miterben käuflich erwerben, muss man den Gewinn bei Veräußerung des Grundstücks innerhalb der 10-Jahres-Frist versteuern. Viele Erben wissen das nicht und laufen dann in eine hohe Kostenfalle. Bevor man steuerpflichtige Geschäfte abschließt, ist eine steuerrechtliche Beratung sehr sinnvoll. Wer ein bebautes Grundstück als privaten Wohnsitz nutzt, muss den Verkaufserlös hingegen nicht versteuern. Maßgeblich hierfür ist, dass die Privatnutzung sich auf das Jahr des Verkaufs sowie die vorangegangenen beiden Jahre erstreckt.

Wurde Ihnen die Privatwohnung vom vorigen Eigentümer geschenkt oder vererbt, wird die Zeit, die dieser Eigentümer in der Immobilie gewohnt hat, auf die Frist angerechnet. Die Selbstnutzung wird auch dann anerkannt, wenn die Wohnung mietfrei einem eigenen Kind überlassen wird, sofern dieses noch Anspruch auf Kindergeld hat. Eine steuerfreie Veräußerung muss bei einer Überlassung also vor Ende des Kindergeldbezugs erfolgen.

  • Achtung: Das gilt nicht für die Überlassung von Ferienwohnungen!

Bisher galt außerdem die Regel, dass ein eventuell als Arbeitszimmer genutzter Teil der Immobilie keiner privaten Nutzung entspricht. Der auf das Arbeitszimmer entfallende Teil des Veräußerungsgewinns musste also versteuert werden. Im März 2018 entschied jedoch das Finanzgericht Köln, dass der Spekulationsgewinn aus dem Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum auch dann steuerfrei ist, wenn ein häusliches Arbeitszimmer zuvor im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt wurde (Urteil vom 20.03.2018, Aktenzeichen: 8 K 1160/15).

Die Richter vertreten darin die Auffassung, dass ein häusliches Arbeitszimmer, das in den privaten Wohnbereich integriert sei, kein selbständiges Wirtschaftsgut darstelle und somit nicht zur anteiligen Besteuerung beim Veräußerungsgewinn hinzugezogen werden darf. Da das in diesem Fall zuständige Finanzamt Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt hat, ist das Urteil noch nicht rechtskräftig.

  • Tipp: Sollte Ihr Finanzamt für ein Arbeitszimmer steuerpflichtige Spekulationsgewinne berechnen, obwohl die Fristen eingehalten bzw. das Wohneigentum selbst bewohnt wurde, sollten Sie Einspruch einlegen. Sollte der BFH das Urteil bestätigen, können Sie sich dann darauf berufen.
Welche privaten Gegenstände zu einem privaten Veräußerungsgeschäft zählen, regelt § 23 des Einkommensteuergesetzes. Typische Wertgegenstände, die häufig unter diesen Begriff fallen, sind beispielsweise: Gebäude, Gebäudeteile, Eigentumswohnungen

Welche privaten Gegenstände zu einem privaten Veräußerungsgeschäft zählen, regelt § 23 des Einkommensteuergesetzes. Typische Wertgegenstände, die häufig unter diesen Begriff fallen, sind beispielsweise: Gebäude, Gebäudeteile, Eigentumswohnungen. (#02)

Ab wann muss ein Spekulationsgewinn in der Steuererklärung angegeben werden?

Neben der Frist ist auch die Höhe von Gewinn (oder Verlust) bei Veräußerung für die Steuerpflicht entscheidend. Generell führen Gewinne oder Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dazu, dass man „sonstige Einkünfte“ erzielt. Diese müssen in der Steuererklärung angegeben werden, wenn der Gewinn 600 Euro übersteigt.

Ein Verlust kann ausschließlich mit einem anderen privaten Veräußerungsgewinn verrechnet werden. Dazu zählen übrigens keine Aktien und anderen Wertpapiere mehr, denn diese zählen seit 2008 nicht mehr zu den privaten Veräußerungen, sondern zu Kapitaleinkünften.

Welche privaten Gegenstände zu einem privaten Veräußerungsgeschäft zählen, regelt § 23 des Einkommensteuergesetzes. Typische Wertgegenstände, die häufig unter diesen Begriff fallen, sind beispielsweise:

  • Gebäude, Gebäudeteile, Eigentumswohnungen
  • unbebaute Grundstücke
  • Wohnungseigentumsrechte, Erbbaurechte, Erbpachtrechte und ähnliche „grundstücksgleiche Rechte“

Für jeden etwaigen Spekulationsgewinn aus dem Verkauf solcher Posten gilt die erwähnte zehnjährige Haltefrist. Bei anderen privaten Gegenständen fällt hingegen nur eine einjährige Haltefrist an, damit sie steuerfrei verkauft werden dürfen (Auszug):

  • Edelmetalle (z. B. Münzen, Barren)
  • Schmuck
  • Währungen anderer Länder
  • Kunstgegenstände
  • Briefmarkensammlungen etc.
  • Antiquitäten
  • Oldtimer
  • Kryptowährungen wie Bitcoins

Wer Dinge des täglichen Gebrauchs verkauft, kann dies ebenfalls steuerfrei tun. Das wäre beispielsweise der Verkauf eines privaten PKW. Falls hierbei Verluste entstehen, bleiben diese allerdings ebenfalls steuerlich unberücksichtigt.

Wer sein Eigenheim nicht selbst bewohnt, investiert in eine Immobilie als Kapitalanlage und muss die 10-Jahres-Haltefrist einhalten, um den Spekulationsgewinn nicht versteuern zu müssen.

Wer sein Eigenheim nicht selbst bewohnt, investiert in eine Immobilie als Kapitalanlage und muss die 10-Jahres-Haltefrist einhalten, um den Spekulationsgewinn nicht versteuern zu müssen. (#03)

Spekulationsgewinn aus Immobilienverkäufen wird oft unterschätzt

Häufig wird zur Investition in Immobilien geraten, weil sie diverse Vorteile gegenüber anderen Kapitalanlagen bieten. Und da fängt die Unterscheidung schon an: Wer sein Eigenheim nicht selbst bewohnt, investiert in eine Immobilie als Kapitalanlage und muss die 10-Jahres-Haltefrist einhalten, um den Spekulationsgewinn nicht versteuern zu müssen. Ohne Steuerfachwissen können solche Investitionen schnell zur Kostenfalle werden, aber es gibt auch Möglichkeiten, ein Renditeobjekt sinnvoll zu veräußern, solange der Gewinn stimmt.

Im Gegensatz zu anderen Spekulationsobjekten sind Immobilien bei Privatanlegern vor allem deshalb beliebt, weil sie einen realen Nutzwert haben und eine Selbstnutzung natürlich immer im Raum steht. Möchte man hingegen eher in Immobilien investieren, um sie als reine Kapitalanlage zu nutzen, sollte man die richtigen Strategien für die persönliche Situation ermitteln. Der sogenannte Häuserpreisindex für Deutschland, der die Wertentwicklung für Bauland, bestehende und neu erstellte Wohnimmobilien abbildet, verzeichnet seit Beginn des Jahrtausends einen relativ steilen Anstieg.

Nimmt man das Jahr 2015 als Ankerpunkt für den Wert 100, hat sich der Index bis heute bereits um über 10 Prozent erhöht. Im Vergleich zum Jahr 2000 liegt der Unterschied bei 20 bis 25 Punkten. Dabei ist zu bemerken, dass in den Jahren der Finanz- und Wirtschaftskrise ab 2008 die Entwicklung nahezu zum Stillstand kam. Ohne diesen „Knick“ wäre die Entwicklung also vermutlich noch steiler verlaufen. Wer Interesse an den genauen Zahlen hat, kann sich diese beim Statistischen Bundesamt ansehen und weitere relevante Daten abfragen.

Relativ sicher ist daher vor allem das „Buy and Hold“-Modell, bei dem eine Immobilie in guter Lage erworben und nach Ende der gesetzlichen Haltefrist steuerfrei verkauft werden kann.

Relativ sicher ist daher vor allem das „Buy and Hold“-Modell, bei dem eine Immobilie in guter Lage erworben und nach Ende der gesetzlichen Haltefrist steuerfrei verkauft werden kann.(#04)

Wie investiert man am besten in Immobilien?

Das Wissen um die Wertsteigerung und den möglicherweise hohen Profit ist für viele Anleger genug Anreiz, um in Immobilien zu investieren. Doch damit sind auch Risiken verbunden. Neben den ausgeführten Stolperfallen rund um den Spekulationsgewinn und dessen Versteuerung gibt es natürlich noch weitere Risiken, die man ins richtige Verhältnis setzen muss. Um eine Immobilie zu kaufen und langfristig zu halten, muss man auch finanziell einen langen Atem haben, denn natürlich fallen Nebenkosten wie Instandhaltung etc. an, die gegengerechnet werden müssen.

Das gilt auch dann, wenn man ein Haus weitervermietet und dadurch Einkünfte generiert. Eine andere beliebte Methode ist der Ankauf von Immobilien, die sich in schlechtem Zustand befinden und durch eine Modernisierung aufgewertet und anschließend verkauft werden. Einsteiger sind mit diesem Modell aber in der Regel überfordert, da sie keine Erfahrung mit der Umsetzung eines solchen Projekts haben und neben dem notwendigen Steuerfachwissen auch meist mit miet- und baurechtlichen Problemen zu tun haben.

Relativ sicher ist daher vor allem das „Buy and Hold“-Modell, bei dem eine Immobilie in guter Lage erworben und nach Ende der gesetzlichen Haltefrist steuerfrei verkauft werden kann. Der Spekulationsgewinn verbleibt dann zu 100 Prozent beim Anleger. Die Sanierung und der anschließende rasche Weiterverkauf ist vergleichsweise aufwändig, weil er nach dem Kauf der Immobilie weitere Investitionen erfordert und die Gewinne versteuert werden müssen, wenn die Haltefrist nicht erreicht wird.

Zudem stufen Finanzämter solche Anlagemodelle in der Regel als gewerbliches Investment ein, wenn innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Immobilien verkauft werden. Eine weitere Möglichkeit ist das Investieren in Immobilien ohne Eigenkapital über das sogenannte Crowdinvesting. Dabei erwirbt man ähnlich wie bei einem Aktienfonds kein einzelnes Wertobjekt, sondern beteiligt sich an der Finanzierung von Bauprojekten.

Der große Vorteil dabei ist, dass man sich bereits mit geringen Beträgen an solchen Projekten beteiligen kann und auf vergleichsweise hohe Zinsen hoffen darf. Allerdings gibt es hier auch unseriöse Projekte, bei denen das Geld unter Umständen komplett verloren geht. Daher sollte man sich nur bei renommierten Crowdinvesting-Anbietern engagieren und die Details genau studieren. Weitere Informationen zu Anlagemodellen rund um Immobilen-Investments finden Sie übrigens in diesem interessanten Artikel von zinsland.de.

Bestimmte Anlagemodelle sind hierbei attraktiver als andere – wer aber professionell ins Immobilieninvestment einsteigt, übersteigt schnell die Grenze zum gewerblichen Immobilienhändler und wird vom Finanzamt entsprechend behandelt.

Bestimmte Anlagemodelle sind hierbei attraktiver als andere – wer aber professionell ins Immobilieninvestment einsteigt, übersteigt schnell die Grenze zum gewerblichen Immobilienhändler und wird vom Finanzamt entsprechend behandelt.

Fazit: Der Spekulationsgewinn auf Immobilien muss nicht immer versteuert werden

Wer Immobilien kauft und verkauft, muss bestimmte Fristen einhalten, um auf den Spekulationsgewinn keine Steuern zahlen zu müssen. Generell beträgt die Haltefrist zehn Jahre ab Kaufdatum, unabhängig davon, ob später Gebäude errichtet werden. Beim Überlassen von Immobilien im Rahmen einer Schenkung oder einer Erbschaft gelten Sonderregelungen.

Wichtig: Hat man eine Immobilie drei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt, kann sie ebenfalls steuerfrei verkauft werden – dabei werden die Wohnzeiten der Vorbesitzer bei Erbschaft oder Schenkung bereits angerechnet.

Wer Immobilien eher als Kapitalanlage sieht und sie nicht selbst nutzen möchte, muss die Haltefristen voll erfüllen oder den Spekulationsgewinn entsprechend versteuern. Bestimmte Anlagemodelle sind hierbei attraktiver als andere – wer aber professionell ins Immobilieninvestment einsteigt, übersteigt schnell die Grenze zum gewerblichen Immobilienhändler und wird vom Finanzamt entsprechend behandelt.

Dann sollte man unter Umständen eine GmbH gründen. Ohne entsprechendes Fachwissen sollte man stets Rat beim Steuerberater, Anwalt oder Immobilienexperten einholen, bevor man Fehler macht.


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Über Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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